Pretendemos que o sonho de comprar um imóvel se concretize de forma tranquila e prazerosa; e esperamos participar de maneira efetiva nesta realização. Pensando nisso, a ARC Engenharia desenvolveu este questionario com dúvidas mais comuns de quem pretende comprar um imóvel na planta ou em construção, especialmente com a ARC
O que é Incorporação Imobiliária?
É o meio pelo qual uma pessoa física ou jurídica se compromete a construir um edifício, ou conjunto deles, ou ainda um conjunto de casas, com diversas unidades autônomas, mas que após a entrega farão parte de um condomínio com regulamento próprio a ser respeitado. A essa pessoa é permitido comercializar as unidades que o comporão, antes ou durante a fase de construção do empreendimento. Para que a Incorporação Imobiliária produza efeitos e seja permitida a venda das unidades imobiliárias autônomas, é necessário o seu registro no Ofício de Registro de Imóveis competente, que inclusive dá segurança ao adquirente quanto à condição técnica e idoneidade do incorporador, a legalidade do projeto, as características e metragens do imóvel, bem como as regras de convivência em condomínio. É o processo que permite a comercialização legal de um empreendimento que ainda se encontra na planta.
Qual é a lei que rege as Incorporações Imobiliárias?
É a Lei Federal nº 4.591 de 1964, que dispõe sobre as Incorporações Imobiliárias.
O que é o Memorial de Incorporação?
É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns, forma de utilização, características e dados do empreendimento e de seu projeto, informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, detalhados no artigo 32 da Lei 4.591/64, dentre outros. Tal documento deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.
Por que é essencial o registro da Incorporação Imobiliária para venda de unidades ainda não construídas?
A lei brasileira determina que o incorporador somente poderá negociar unidades autônomas em edifícios em construção ou a construir, após o registro do Memorial de Incorporação. A razão de tal exigência está no fato de a incorporação pressupor a aprovação do projeto de construção, a regularidade documental da propriedade e a regularidade da situação documental do incorporador, o que se traduz em segurança jurídica ao adquirente do bem futuro.
O que é um lançamento imobiliário?
Somente depois de efetivado o Registro da Incorporação é permitida a abertura de vendas de um empreendimento imobiliário. O lançamento imobiliário é o início das vendas deste empreendimento e normalmente é acompanhado de eventos, ações promocionais e anúncios.
O que é Alvará de Obra? Quais órgãos aprovam a execução das obras de um empreendimento?
O projeto do empreendimento que será composto por unidades autônomas é aprovado pela Prefeitura local, que emitirá o Alvará de Obra - licença para construção em conformidade com o projeto legal do empreendimento; a construção só pode ser iniciada após emissão desse Alvará. Além disso, se necessário, o projeto devera igualmente ser aprovado pelo Corpo de Bombeiros, Secretaria do Meio Ambiente, órgãos estaduais e federais, tudo dependendo da área onde se encontra e de suas peculiaridades.
Quais as vantagens em se comprar um imóvel no lançamento?
As chances de escolher a unidade mais adequada a sua preferência são maiores, além das melhores condições de preço e de forma de pagamento.
O que é um imóvel na planta? O que significa comprar um imóvel na planta?
Imóvel na planta é o imóvel comercializado durante a fase de lançamento, ou seja, antes do início da construção. Comprar um imóvel na planta significa comprar um imóvel que não está pronto; ele ainda será construído e, só após um prazo (que pode variar de 18 a 36 meses conforme o tipo de imóvel) será entregue pela incorporadora ao proprietário. Por isso que se refere ao imóvel comprado na planta como um bem de entrega futura.
Quais os cuidados para comprar um imóvel na planta?
Esteja certo de que o imóvel escolhido atende as suas necessidades quanto ao tamanho, a sua planta, a localização e a infraestrutura de lazer oferecida. Analise se o valor e a forma de pagamento do imóvel se encaixam na sua capacidade de pagamento, inclusive planejando as parcelas de pagamento futuras. Certifique-se de que o projeto do empreendimento encontra-se aprovado e o seu Memorial de Incorporação registrado. Compre apenas de incorporadoras e construtoras saudáveis, com tradição e credibilidade.
Como confiar numa incorporadora?
Obtenha informações sobre a tradição da incorporadora, verificando há quanto tempo ela atua no mercado, quantos empreendimentos já entregou, qual o padrão de qualidade de seus produtos e sobre a pontualidade na entrega dos seus imóveis. É importante verificar se as obras em andamento da incorporadora contam com financiamento bancário para suprir as despesas de construção, pois, além do próprio financiamento ser uma garantia maior de que a obra será entregue, os bancos só o concedem às empresas que estão com boa saúde financeira.
Quais as vantagens em comprar imóvel ou empreendimento com financiamento bancário para produção?
Um empreendimento com financiamento bancário para produção (ou execução das obras) além de servir como garantia de que a obra será concluída no tempo estimado, ainda atesta a boa saúde financeira da empresa.
A responsabilidade de entrega do imóvel é da incorporadora ou da construtora?
É facultado à incorporadora contratar uma construtora para a execução das obras, no entanto, a obrigação de entregar a unidade autônoma cabe sempre à Incorporadora, que assume essa responsabilidade pelo exercício de sua atividade, em contrapartida do recebimento do preço certo e ajustado.
O que encontro em um stand de vendas?
O stand de vendas usualmente é construído no local onde será erguido o empreendimento imobiliário e onde normalmente estão expostas a maquete, as plantas e imagens dos apartamentos e das áreas comuns. Muitas vezes são construídos apartamentos modelos decorados. No stand, estão também os corretores de imóveis treinados para apresentar o empreendimento e intermediar a negociação.
Para que serve o apartamento modelo decorado?
O apartamento modelo decorado, geralmente construído nos stands de vendas, têm como finalidade mostrar em escala real as características da planta do apartamento, apresentando também uma sugestão de decoração.
O que é Memorial de Acabamento?
Memorial de Acabamento (ou Especificações de Materiais) é a relação dos materiais de acabamento que serão utilizados na construção do imóvel. Esse memorial deve ser apresentado e rubricado pelo comprador no ato da compra do imóvel.
O que é área privativa?
É a área de um imóvel medida em metros quadrados, de uso exclusivo de seu proprietário, ou seja, a área interna dos apartamentos delimitada pela superfície externa das paredes.
O que e área comum? Qual a vantagem das áreas comuns serem entregues equipadas e decoradas?
É a área que pode ser utilizada por todos os moradores de um condomínio, como o salão de festas, lobby de entrada, piscina, playground, dentre outros. Existem empreendimentos que são entregues com suas áreas comuns já decoradas e equipadas e a vantagem desse procedimento é evitar que nos primeiros meses após a instalação do condomínio, os moradores tenham que arcar com despesas adicionais para realizar esses serviços. Vale verificar, na hora da compra, se a decoração será cobrada à parte do preço do imóvel, já que existem situações em que isso é realizado e em outras não.
O que é a corretagem imobiliária? A quem devo pagar o valor da corretagem?
Corretagem é uma comissão paga ao corretor de imóveis pelos serviços de intermediação imobiliária. A corretagem deve ser paga à imobiliária ou ao corretor de imóveis que tenha realizado a intermediação da aquisição do seu imóvel. Tal comissão somente será devida à imobiliária ou ao corretor se a compra do imóvel for concretizada, isto é, após a assinatura do contrato de compromisso de venda e compra. Em alguns casos esse valor é embutido no valor do imóvel e repassado pela incorporadora à imobiliária ou ao corretor.
O que é compromisso de venda e compra de imóvel?
É o contrato particular ou público pelo qual alguém se compromete a adquirir um imóvel de outra pessoa (física ou jurídica), que se obriga a transferi-lo após o recebimento do preço ajustado, observadas as condições ali pactuadas. Com a assinatura do contrato, o comprador passa a ser titular de direitos aquisitivos do imóvel e a lei assegura direito real do comprador em face do vendedor, para exigir a efetiva transmissão do imóvel.
Que documentos devem verificar antes de assinar um contrato?
É importante que você verifique se o imóvel encontra-se com o projeto devidamente aprovado e com o Alvará emitido pela respectiva Prefeitura Municipal. Também é fundamental que se verifique a certidão de matrícula do imóvel, onde deve constar que a sua incorporação imobiliária está devidamente registrada. Vale verificar também a minuta da convenção de condomínio arquivada no registro do Memorial de Incorporação, em que constam as futuras regras condominiais.
Quais as cláusulas essenciais que devem constar num contrato de venda e compra de imóvel?
No contrato de venda e compra são essenciais as cláusulas que disponham sobre: as características do imóvel e do empreendimento onde está inserida; preço e forma de pagamento; forma de cálculo da correção monetária, quando for o caso; incidência de juros, índice e quando de sua aplicabilidade; penalidades a que esteja sujeito o comprador na hipótese de inadimplemento e atraso no pagamento do preço na forma ajustada; prazo de entrega das unidades; e demais obrigações assumidas pela incorporadora.
Qual a importância de constar no contrato todas as condições contratuais e o preço efetivamente pago?
O contrato é o instrumento pelo qual estará regrada toda e qualquer obrigação assumida entre as partes, vendedor e comprador, e perdurará até a quitação final dessas obrigações. Dessa forma, na hipótese de necessidade de qualquer questionamento futuro e, especialmente, de necessidade de se submeter ao Poder Judiciário dúvidas ou conflitos a serem solucionados, o contrato celebrado será o instrumento utilizado como base dessa avaliação. Daí a importância de que todas os tratos e acordos estejam devidamente previstos no contrato celebrado.
Comprar um imóvel pensando na sua aposentadoria é uma boa estratégia?
Sim. Além de utilizar o imóvel como uma fonte de renda, através dos aluguéis, no longo prazo a sua valorização vem superando a inflação.
Qual a melhor forma de pagamento de um imóvel?
A melhor forma depende exclusivamente de sua receita. Você deve analisar qual fluxo de pagamento melhor se adapta à sua renda familiar. Hoje em dia existem vários financiamentos junto a instituições financeiras com prazo de pagamento em até 30 anos e com taxas de juros muito atrativas. Normalmente, os apartamentos vendidos nos lançamentos imobiliários já contam com um banco parceiro que oferece essa condição aos compradores. Nos stands de venda, os corretores conseguem, rapidamente, simular o valor da parcela mensal, dependendo do prazo do financiamento. Pesquise e avalie o melhor fluxo de pagamento de acordo com a sua capacidade financeira.
É possível utilizar o FGTS na compra de um imóvel?
Para utilização do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço é necessário cumprir alguns pré-requisitos dispostos na regulamentação, tais como: não possuir outro imóvel, seja ele quitado ou financiado; morar ou trabalhar na localidade do imóvel; comprovar tempo de trabalho mínimo de 3 (três) anos sob regime do FGTS; avaliação do imóvel não superior a R$500.000,00; e utilização do FGTS para quitação do imóvel.
O meu imóvel usado pode servir como parte de pagamento para aquisição de um novo imóvel?
A ARC Engenharia adotou um procedimento específico para a permuta de imóveis usados como parte de pagamento para um novo imóvel. Através de uma avaliação contratada pela incorporadora são aceitos imóveis com o limite de valor correspondente a 40% do imóvel novo, que estejam totalmente regularizados e de propriedade do adquirente. É facultada a entrega do imóvel no ato ou quando da entrega do novo imóvel, entretanto, o valor correspondente só será abatido da parcela de chaves ou financiamento, ou ainda de eventuais parcelas puxais.
O que é o índice de correção? Qual o índice de correção normalmente utilizado na aquisição de um imóvel na planta?
É o índice pactuado em contrato para atualização monetária dos valores envolvidos no mesmo. Quando se compra um imóvel com financiamento provido diretamente pela incorporadora, na maioria dos casos se utiliza como índice de correção das prestações o INCC no período compreendido entre a aquisição do imóvel e a conclusão das obras ou ainda até a data prevista contratualmente.
Após a sua conclusão, o índice de reajuste passa a ser o IGP-M , acrescendo-se 12% ao ano, Sistema Price. Quando se compra um imóvel com financiamento bancário, adota-se, usualmente, o INCC no período compreendido entre a aquisição do imóvel até a sua entrega, ou seja, durante o período de construção. Após sua conclusão e devido repasse do financiamento ao Banco Financiador, o índice de reajuste passa a ser a TR, acrescida de uma taxa de financiamento previamente estabelecida pelo mesmo.
O que é INCC?
Elaborado pela Fundação Getulio Vargas, o Índice Nacional de Custo da Construção afere a evolução dos custos de construções habitacionais. É usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado durante o período de construção.
O que é IGP-M?
Calculado pela Fundação Getulio Vargas, o Índice Geral de Preços é divulgado no final de cada mês. É usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado sobre as parcelas com vencimento após a entrega das chaves do imóvel, em contratos que preveem pagamentos diretamente à incorporadora.
O que é TR?
É a Taxa Referencial de Juros utilizada para a correção da Caderneta de Poupança. É também utilizada na correção das parcelas de pagamento de imóveis adquiridos por financiamento bancário nas parcelas pós-chaves.
O que é Tabela Price?
É um sistema de financiamento em que as parcelas são iguais, a amortização crescente e o valor dos juros declinante. Também conhecido como Sistema Francês de Amortização.
O que é Sistema SAC?
É um sistema de financiamento em que as prestações são decrescentes, com amortização constante e juros decrescentes.
Quando vendo um imóvel, a que tributação estou sujeito?
Quando se vende um imóvel com lucro, ou seja, quando o valor da venda for maior que o valor da compra, existe a incidência de 15% de tributação sobre essa diferença (ganho de capital). Esse imposto deve ser pago através de DARF. Existe isenção de imposto caso o imóvel vendido tenha valor inferior a R$ 440.000,00, seja o único bem do contribuinte e o mesmo não tenha vendido nenhum imóvel nos últimos cinco anos. Existem outras regras específicas que podem ser consultadas no regulamento do Imposto de Renda da Receita Federal.
O que é DIMOB e quem deve emiti-la?
DIMOB é a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias que empresas imobiliárias, construtoras e incorporadores devem emitir para a Receita Federal, informando os detalhes das transações imobiliárias realizadas, destacando especialmente a identificação dos contratantes e do imóvel, data, valor da operação e comissão cobrada.
O que é DOI e como funciona?
DOI é a Declaração sobre Operações Imobiliárias que os cartórios devem emitir à Receita Federal para informar as operações imobiliárias anotadas, averbadas, lavradas, matriculadas ou registradas nos Cartórios de Ofício de Notas, Registro de Imóveis e de Títulos e Documentos, envolvendo bens imóveis, destacando a identificação dos contratantes e o valor da operação imobiliária, para fins de apuração de eventual imposto a recolher (ganho de capital).
Quando compro um imóvel, é possível modificar a planta e o acabamento do mesmo?
Algumas incorporadas permitem que seus clientes escolham alternativas de planta e acabamentos que mais se adaptam às suas necessidades. A escolha por essas opções não precisa ser realizada no momento da compra, durante a fase de lançamento. Usualmente, estipula-se um prazo no qual o cliente pode solicitar a execução dessas modificações. As mudanças solicitadas podem acarretar custos adicionais ao comprador.
Qual o prazo legal para início das obras do empreendimento?
Existe um período de carência, correspondente a 6 (seis) meses, que faculta a incorporadora dar prosseguimento ao empreendimento. Nos contratos de venda e compra firmados entre as partes está determinada a data para entrega do empreendimento, consequentemente, também do imóvel.
O que é carência para entrega do imóvel?
Ao adquirir um imóvel na planta, você é informado sobre o prazo de conclusão da obra. A carência é um prazo adicional, usualmente de 6 (seis) meses, utilizado caso ocorra alguma eventualidade na execução do empreendimento.
É obrigatória a contratação de seguro para eventuais danos havidos durante a execução das obras?
Sim. Conforme previsto no Decreto-Lei nº 73/1966, artigo 20, é obrigatória a contratação de seguro de responsabilidade civil pelo construtor de imóveis em zonas urbanas por danos a pessoas ou coisas. Tal seguro tem por finalidade cobrir possíveis danos que possam ocorrer a terceiros e à própria construtora durante a execução da obra. A contratação do referido seguro de responsabilidade civil deve ser efetivada e os valores segurados deverão ser compatíveis com o vulto do empreendimento e constar da respectiva apólice.
O que é Habite-se?
O Habite-se é o auto de conclusão da obra edificada em conformidade com os projetos aprovados. O Habite-se é expedido pelo poder público municipal e autoriza a utilização do imóvel.
O que é averbação da construção e quando ocorre?
Com a conclusão das obras, é necessário averbá-la junto à matrícula do imóvel (empreendimento). Isso é realizado com a apresentação, perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, do Habite-se e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND-INSS). Somente após a análise pelo Oficial Registrador, que normalmente ocorre dentro de até 30 (trinta) dias contados do protocolo dos referidos documentos, é efetivada a averbação da construção junto à matricula do imóvel.
Qual a diferença entre contrato de compra e escritura definitiva?
O contrato de venda e compra é o instrumento pelo qual uma das partes se compromete a vender a outra um imóvel, por determinado preço e condições. O contrato, ou promessa de venda e compra, pode ser efetivado por instrumento particular (e, nesse caso, há que se observar a presença de duas testemunhas e avaliação da qualificação das partes) ou por instrumento público (escritura de promessa de venda e compra) que, nesse caso, é lavrado pelo Cartório de Notas, que tem Fé Pública. Por outro lado, a escritura definitiva de compra e venda é o instrumento pelo qual alguém transmite definitivamente um bem imóvel a outro, muitas vezes em cumprimento a um contrato (promessa) previamente assinado. A escritura definitiva de uma unidade autônoma é lavrada quando a mesma está devidamente concluída, ou seja, com a averbação da construção do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
Por que há necessidade de se registrar a escritura definitiva do imóvel?
Para que se opere efetivamente a transferência da titularidade do imóvel, é necessário o registro do título de transmissão perante o competente Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o art. 1245 do Código Civil Brasileiro.
O que é número de inscrição municipal e quando ele será atribuído ao meu imóvel?
O número de inscrição municipal serve para identificação fiscal do imóvel e é atribuído pela Prefeitura através de sua Secretaria de Fazenda para que cada unidade seja tributada individualmente. Inicialmente é atribuído um número de inscrição provisório, ainda durante a construção do empreendimento, para arrecadação do ITIV antes mesmo da averbação da construção; após a averbação, o número atribuído torna-se definitivo. Esse procedimento tem sido adotado pela PMS (Prefeitura Municipal de Salvador), podendo variar de uma cidade para outra.
O que é a Matrícula de um Imóvel?
Pode ser feita uma comparação dizendo que a Matrícula do Imóvel é a sua Certidão de Nascimento. É o documento de identificação do imóvel em que constam todos os seus dados, tais como descrição, características e metragens, histórico das aquisições e vendas, dados dos antecessores e atuais proprietários, existência de ônus e gravames, identificação fiscal do imóvel, etc.
O que é o saldo devedor?
Saldo devedor é o valor restante para quitação total de um imóvel. O saldo devedor é reajustado mensalmente de acordo com os índices e juros pactuados no contrato.
O que é Carta de Crédito?
A Carta de Crédito é um documento concedido por uma instituição financeira ao comprador de um imóvel com o seu crédito já aprovado. Esse documento pode ser utilizado para a aquisição de qualquer imóvel que esteja pronto, com a averbação de sua construção realizada.
O que é hipoteca?
Hipoteca é o direito real de garantia que o devedor confere ao credor sobre um bem imóvel.
O que é Alienação Fiduciária?
É o instrumento no qual se transfere um imóvel do devedor para o credor em garantia do pagamento da dívida. O devedor permanece com a posse para uso próprio do bem. Quando a dívida é quitada, a propriedade é consolidada em nome do antigo devedor.
O que é repasse bancário? Quando início o processo de repasse bancário?
Repasse bancário é a captação de recursos em instituição financeira para quitação do imóvel junto à construtora. As instituições financeiras, para liberação do crédito, exigem a legalização do imóvel como garantia do pagamento da dívida, seja pela hipoteca ou pela alienação fiduciária. A legalização do imóvel constitui uma série de atos concatenados, a partir da conclusão da construção, com duração média de 90 dias. As cartas de crédito fornecidas pelas instituições financeiras têm validade média de 90 (noventa) a 180 (cento e oitenta) dias, dessa forma o início do processo de repasse bancário deve ocorrer de 60 (sessenta) a 30 (trinta) dias antes da conclusão da construção.
Quais documentos são necessários para contratar o financiamento bancário?
A documentação pode variar de acordo com a instituição financeira, mas são sempre solicitados documentos do vendedor, do imóvel, além dos documentos pessoais e de comprovação de renda do comprador.
O que é análise de crédito?
Análise de crédito consiste no estudo das condições de venda do imóvel e características do comprador, visando a assegurar que a operação seja realizada de acordo com parâmetros e políticas de crédito aceitas pelo mercado bancário, de modo a viabilizar o repasse no futuro, lembrando que não é aceito na análise de crédito a existência de restrição cadastral. A análise de crédito sempre ocorre em dois momentos, o primeiro no ato da compra e depois no momento do repasse.
Quais os documentos necessários para comprovar renda?
Para comprovar renda, geralmente são solicitados os três últimos holerites (contra-cheques), informes de imposto de renda ou extratos de movimentação bancária.
O que é Behavior?
Behavior é a comprovação da capacidade de pagamento por meio do histórico de pagamento em dia.
Como é feita a assessoria para fins de contratação de financiamento e qual seu objetivo?
A assessoria para fins de contratação de financiamento é efetivada por uma empresa especializada que auxilia no processo de análise de crédito, documental e jurídica, visando agilizar e assegurar a perfeita formalização dos contratos de crédito imobiliário, segundo os requisitos legais e normativos vigentes, além dos parâmetros e políticas estabelecidos pela instituição contratante.
Quais os custos com o processo de repasse?
Os custos com o processo de repasse serão por conta do adquirente e incluem assessoria, emolumentos e imposto de transmissão do bem imóvel, ou seja, serão as mesmas despesas que teria após a quitação do preço, quando solicitasse a escritura definitiva, o ITIV, emolumentos de escritura e registro, que variam conforme o valor de cada imóvel.
O que significa ITIV?
Trata-se do Imposto de Transmissão Inter-Vivos ou de Bens Imóveis. Ele é cobrado pela Prefeitura sempre que há a transferência de propriedade de qualquer bem imóvel. Essa taxa varia de acordo com a cidade na qual o imóvel se encontra e seu recolhimento é de responsabilidade do comprador. A taxa praticada pela Prefeitura Municipal de Salvador é de 3% (três por cento) sobre o valor do imóvel adquirido.
Quais os procedimentos para recebimento das chaves do imóvel?
A entrega do imóvel está submetida a alguns procedimentos, sejam eles internos ou externos. Dentre os internos, podemos destacar os adotados pela ARC Engenharia: vistoria interna e das áreas comuns, realizadas por equipe técnica externa à obra; em seguida os adquirentes são convidados a realizar a vistoria de suas unidades individualmente e ainda é designada uma comissão para realização da vistoria das áreas comuns - a aceitação dos serviços após as vistorias é um dos requisitos para o recebimento das chaves. O outro requisito é externo e trata-se da emissão do Habite-se. Para tal, a Prefeitura, através de órgão competente, designa fiscal para realizar a vistoria do empreendimento e, constatando a execução conforme projeto e especificações aprovadas e registradas, libera tecnicamente o Habite-se que, por sua vez, passa a ser avaliado perante o órgão de contribuição fiscal da Prefeitura. Para atender aos requisitos sob esse aspecto, e ainda em atendimento à orientação determinada pela Prefeitura Municipal de Salvador, antecipamos o recolhimento correspondente ao ITIV, através da orientação para o preenchimento de Guias, e ainda intermediando seu respectivo pagamento, ao menos da primeira parcela (parcelamento facultado pela PMS de acordo com condições específicas e do interesse do adquirente). É ainda requisito para a entrega definitiva do imóvel o cliente estar com todas as parcelas contratuais em dia, bem como, se for o caso, com financiamento contratado; no caso de parcelas diretas com a incorporadora, é fundamental a assinatura de Instrumento Particular de Confissão de Dívida.
Como são elaboradas e como saber quais as normas que regerão o condomínio quando o empreendimento ficar pronto?
A Convenção de Condomínio e Regimento Interno são as normas que regerão o condomínio e são elaboradas de acordo com as peculiaridades do condomínio e em conformidade com o disposto no Código Civil Brasileiro. Um dos requisitos para o registro do Memorial de Incorporação é o arquivamento da Minuta da Convenção de Condomínio que regerá o dia a dia desse empreendimento quando concluídas suas obras. Com a averbação da construção, é registrada a Convenção de Condomínio nos moldes da minuta arquivada quando do registro da incorporação imobiliária. Eventuais alterações introduzidas na respectiva Minuta da Convenção de Condomínio após o registro da incorporação deverão ser objeto de ciência e aprovação pelos adquirentes e deverá ser feita re-ratificação do registro da incorporação imobiliária. A cópia dessa minuta deve ser disponibilizada ao cliente quando da celebração do contrato para aquisição de unidade do empreendimento.
Quais as leis brasileiras que regem o condomínio?
As regras sobre condomínio podem ser encontradas nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil (11.406/2002) e na Lei 4.591/64, primeira parte, nos artigos cujos conteúdos não forem alterados ou regulados pelo Código Civil.
O que é a Assembléia Geral de Instalação de Condominio?
É a primeira reunião dos condôminos, juntamente com a empresa que administrará o condomínio e também com a presença da incorporadora. É nessa reunião que, usualmente, elegem-se o síndico, o subsíndico e os conselheiros do condomínio.
Quem pode ser o síndico?
O síndico pode ser qualquer morador, desde que eleito pelos condôminos, para defender os interesses dos mesmos. O síndico também pode ser terceiro, não morador, desde que devidamente contratado pelo condomínio para tal fim.
O que é taxa de condomínio?
É a despesa que deve ser custeada por cada condômino, a partir da instalação do condomínio, calculada através do rateio da previsão mensal de gastos comuns no condomínio. Essa despesa e composta de despesas ordinárias (gastos mensais rotineiros) e extraordinárias, quando devidamente aprovadas em assembleia ou por determinação da administração do condomínio, quando for o caso.
É possível saber qual será a taxa do condomínio do empreendimento?
Sim. Nos lançamentos de empreendimentos imobiliários, usualmente a incorporadora, com o auxílio de uma empresa administradora de condomínios, faz uma estimativa do custo por apartamento. Vale se informar para verificar se o custo do condomínio do imóvel desejado está adequado ao seu orçamento.
Quais os tipos de vagas de garagem e como identificá-los em cada caso?
As vagas de garagem podem ser áreas comuns ou unidades autônomas. As vagas comuns são indeterminadas e integrantes da área comum da unidade autônoma, cujo uso é definido pela convenção de condomínio. As vagas autônomas são independentes e não integram a área total das unidades autônomas, estando delas desvinculadas e possuindo áreas e frações ideais próprias e matrículas individualizadas, estando sujeitas a tributação pelo IPTU.
O que é fração ideal de terreno?
É o percentual ou quota parte que uma unidade autônoma representa sobre o terreno em que será construído o empreendimento imobiliário.
O que é obra a Preço de Custo?
É um sistema para construção de empreendimento em que a obra é custeada pelos adquirentes através de um fluxo de desembolso adequado às suas disponibilidades e compatível ao desenvolvimento das diversas etapas da obra. Em geral destinado a pessoas de classe média alta e alta, mas de bastante interessante a investidores, os produtos são em maioria, apartamentos com grandes áreas úteis, projetos sofisticados e acabamento de luxo. A maior preocupação na hora de comprar um imóvel neste sistema e certificar-se de que a empresa possui experiência na construção em regime de condomínio sabendo administrar as necessidades e expectativas dos clientes.
Por que é melhor adquirir um imóvel para entrega futura de uma empresa filiada a
ADEMI?
A Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia - ADEMI - BA - é uma organização empresarial sem fins lucrativos, que reúne cerca de 80% das construtoras e incorporadoras em atividade no Estado. Com mais de 30 anos de existência, a ADEMI - BA tem acompanhado a expansão do mercado, suas possibilidades e oportunidades para desenvolvimento do Estado, sempre em consonância com as necessidades da população e suas exigências de qualidade de vida e bem-estar, gerando credibilidade perante autoridades, governos e opinião pública.
Quem é a ARC Engenharia?
A história da ARC Engenharia tem início em 1993 com a construção de seu primeiro condomínio. A qualidade e a seriedade dos processos de administração e construção logo fizeram da empresa uma das referências do setor imobiliário. Em 16 anos foram mais de 1.500 unidades comercializadas, todas realizadas com alto padrão de qualidade, desde os materiais utilizados até o nível dos serviços executados. Para garantir aos seus clientes esse ideal, a empresa é certificada com o ISO 9001/2000 e ainda Nível A no Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade na Habitação (PBQ P-H). A qualidade não é um diferencial para a ARC Engenharia, mas sim uma obrigação, por isso todos os seus produtos são concebidos para atender aos mais altos padrões, desde a escolha de bons fornecedores até a realização de auditorias internas e a avaliação dos empreendimentos por um comitê de qualidade exigente.
Obra a preço de custo
Através do Sistema a Preço de Custo, a obra é custeada pelos próprios adquirentes, através de um fluxo de desembolso adequado às suas disponibilidades e compatível ao desenvolvimento das diversas etapas da obra.
Considerando-se a escassez de recursos para financiamentos imobiliários, as altas taxas de juros e as margens de lucro nem sempre reduzidas, o custo para aquisição de um imóvel, vigente no mercado, é superior ao obtido por este sistema praticado pela ARC, com qualidade, seriedade e transparência.
Este sistema construtivo é regido pela lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964. Começou a ser utilizado na cidade de São Paulo no final da década de 40, tendo sido responsável por um boom imobiliário.
É destinado a pessoas de classe média alta e alta, sendo de bastante interesse também, a investidores. O comprador de imóveis de padrão médio alto e alto está encontrando um número cada vez maior de ofertas de empreendimentos construídos a preço de custo. São, na maioria, apartamentos com grandes áreas úteis, projetos sofisticados e acabamento de luxo, construídos com recursos do próprio consumidor.
A maior preocupação na hora de comprar um imóvel neste sistema é certificar-se de que a empresa possui experiência na construção em regime de condomínio, sabendo administrar as necessidades e expectativas dos clientes.
A comercialização de um imóvel a preço de custo inicia-se com a divulgação do empreendimento e formalização dos contratos, terminando com a entrega das chaves ao proprietário. Exige-se, portanto, perfeita convivência, harmonia e transparência das informações durante todo o processo de construção para que o resultado seja positivo para ambas as partes.
O preço final do imóvel pode sofrer variações ao longo da construção, dependendo das oscilações de preços, das condições gerais da economia e das mudanças dos materiais especificados caso haja decisão em conjunto de substituir o planejamento inicial.
Trimestralmente são realizadas reuniões com os adquirentes para apresentar relatórios de acompanhamento da obra.
Nomenclaturas mais usadas no sistema a preço de custo
- Fração Ideal de Terreno: corresponde à quota parte de terreno que caberá à unidade.
- Área Privativa: refere-se à área individual e particular de cada unidade, área individual do apartamento.
- Área Útil: refere-se à área individual e particular de cada unidade, desconsiderando-se as paredes; também é chamada área de tapete. Tanto nas plantas arquitetônicas quanto nas plantas decoradas, a ARC Engenharia trabalha com área útil para que o cliente tenha perfeita noção do espaço disponível.
- Áreas de Uso Comum: são aquelas compartilhadas pelo proprietário com o restante dos adquirentes; assim escadarias, hall social e de serviço, áreas de circulação, equipamentos, piscina, quadras de esporte, são áreas de uso comum e regidas pela Convenção de Condomínio e Regulamento Interno.
- Construtora Administradora: aos cuidados desta empresa, os compradores sujeitam a responsabilidade de erguer o prédio, que será regida pelo Contrato de Construção.
- Contrato de Construção: trata-se do contrato firmado entre os adquirentes de Fração Ideal e a Construtora, neste caso ARC Engenharia LTDA., na qual a última dá garantias quanto ao custo final da construção e seu prazo.
- Convenção de Condomínio: é o instrumento legal que rege a relação entre os co-proprietários de Fração Ideal durante todo o período de construção.
- Taxa de Administração: é estabelecido em contrato um percentual que incorrerá sobre todas as despesas e será pago à Construtora como remuneração pelos seus serviços. A taxa de mercado vigente é de 16%.
- Cotas de Construção: trata-se do desembolso realizado por cada um dos condôminos de acordo com o estabelecido em contrato, que deverá suprir a obra de recursos para o seu perfeito andamento.
- Comissão de Representantes: são condôminos escolhidos em Assembléia para representar os outros compradores em assuntos ligados à obra; não têm função administrativa, meramente representativa.
- Personalização de Unidades: direito que é dado ao adquirente de alterar a especificação padrão de sua unidade, arcando com os custos diretos e indiretos, tudo dentro das normas estabelecidas pela Construtora, administradora do empreendimento.
- Escritura de Fração Ideal de Terreno: após a venda de todas as unidades e o efetivo pagamento do valor referente à Fração Ideal, a ARC Engenharia providenciará a Escritura para todos os adquirentes, que pagarão o ITIV sobre o valor do terreno.
- Averbação: após a conclusão da obra e emissão do Habite-se, a construtora providenciará a Averbação da Construção no Cartório de Registro de Imóveis.
- Fundo de Reserva: percentual de 1% cobrado sobre o valor da Cota de Construção aprovada que servirá de Fundo de Caixa para cobrir possíveis inadimplências, ações trabalhistas, etc. Ficará aplicado em Poupança, em nome do condomínio, da data do pagamento até 24 (vinte e quatro) meses após a entrega.
