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Fundo imobiliário prevê novo recorde

Fonte: Brasília Tempo Real

Data: 17/01/2008

Após uma espera de 14 anos, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) acaba de colocar em audiência pública a minuta de instrução que rege os fundos de investimento imobiliários (FII), que irá substituir a Instrução nº 205, de 1994. O prazo para envio de sugestões e comentários com relação à minuta vai até o próximo dia 15/2. Se aprovadas, as 13 propostas vão estimular ainda mais o crescimento dos FII, que apresentaram um aumento de 250% no volume de captação em 2007, passando de R$ 73 milhões para R$ 980 milhões.

O patrimônio desses fundos é de R$ 3,2 bilhões, mas o mercado ainda tem um grande potencial de crescimento para o próximo ano, de acordo com especialistas. "Com a possibilidade de investir em outros ativos e não apenas em imóveis, a estruturação de novos FII deve crescer ainda mais" avalia Sérgio Belleza Filho, sócio da Brazil Partners.

Uma das propostas da minuta é permitir o investimento em títulos ligados de alguma forma ao setor imobiliário, como fundos de investimento em participações (FIP), Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac), além de ações e debêntures emitidas por empresas abertas do setor.

De acordo com Belleza, além da diversificação, a minuta esclarece sobre a cobrança de taxa de performance para aumentar a rentabilidade. "Isso já pode ser feito, mas a minuta enfatiza que se o fundo superar o benchamark, a taxa de performance poderá ser cobrada, a exemplo do que ocorre com os fundos administrados pelos bancos", diz.

A diversificação da carteira deve diminuir substancialmente os riscos dos FII, trazendo mais rentabilidade e atraindo a atenção do investidor, capacitando os fundos imobiliários a concorrer com outras carteiras de fundos. "Os FII eram tratados como o patinho feio, olhados com certa reserva, já que necessitavam de certos ajustes" diz o advogado Carlos Eduardo Ferrari, especializado na constituição desses fundos pelo escritório Navarro Advogados. "A nova instrução poderá fazer com que os FII tenham o mesmo sucesso como nos Estados Unidos, onde o mercado é mais aquecido" diz.

Entre todos os fundos de investimento, os FII são os únicos que divulgam suas informações apenas na imprensa escrita. Com o objetivo de dar mais transparência ao investidor, a minuta pretende que as informações sobre os FII estejam disponíveis pela internet, sejam mantidas na página do administrador, que também poderá se comunicar com o cotista pelo correio eletrônico.

"Atraindo um número maior de investidores, vai aumentar a liquidez dos FII, que são o entrave para esses fundos e, conseqüentemente, o crescimento do mercado secundário com a maior facilidade de aquisição e venda das cotas" diz o advogado.

O aumento da rentabilidade e liquidez devem atrair o pequeno investidor, que já conta com inúmeras vantagens como pessoa física. Se o investidor for pessoa física, se o fundo tiver pelo menos 50 cotistas, cotas negociadas na bolsa, e o investidor possuir menos de 10% das cotas, ele está isento de tributação no Imposto de Renda.

Entretanto, a CVM também estipulou prerrogativas especiais para fundos voltados exclusivamente a investidores qualificados, isto é, aqueles que possuem recursos superiores a R$ 300 mil. Esses benefícios são :a dispensa da elaboração de prospecto e dos anúncios de início e encerramento de distribuição; dispensa da elaboração de laudo de avaliação dos bens e direitos utilizados para a integralização de cotas; cobrança de taxa de administração e performance com base em outros critérios que não os previstos na minuta; criação de classes distintas de cotas que poderão ter diferentes direitos quanto ao pagamento de rendimentos ou saldo de liquidação e admissão de títulos e valores mobiliários na integralização de cotas.

Com o objetivo de simplificar as operações, o administrador do fundo não precisará mais da permissão da CVM ou da convocação de assembléia para certos procedimentos, como a ampliação do patrimônio via emissão de novas cotas, substituição do administrador ou processo de fusão ou cisão entre fundos distintos.

Outra novidade é a colocação parcial das cotas ao longo de certo período após a captação inicial. "Hoje, se o fundo não atende ao volume estipulado na primeira emissão, ele tem que devolver todo o dinheiro captado para os cotistas, o que causa receio em abrir um fundo com um volume muito grande" explica Martim Fass, responsável pela área de fundos imobiliários da Rio Bravo.

A regulação atual exige que o administrador especifique em qual imóvel irá aplicar os recursos, por exemplo, em um determinado empreendimento, shopping.. A nova instrução permite que o fundo invista em um determinado setor mas não indica qual será o empreendimento, diferentemente do modelo atual.

A CVM pretende estender aos FII as mesmas regras de concentração de risco dos CRI e FIDC, em que no máximo 20% do patrimônio líquido do fundo esteja em poder de um único devedor ou coobrigado. A exceção é se esse devedor for um banco ou uma companhia aberta ou então se as cotas do fundo forem vendidas a um grupo de no máximo 20 investidores e o investimento mínimo seja de R$ 1 milhão. A minuta propõe que os fundos sejam subdivididos em classificações distintas: em razão do estágio de amadurecimento do fundo e outra quanto ao tipo de ativo.

(DCI)